全款变首付,首付变车库

来源:开发商 2018-06-13 17:14

[摘要] 大多数家庭都选择了生育二胎,而传统的三房结构已经远远不能满足当代家庭的生活需求,四房变成了二胎或准二胎家庭的首选。

前言

2015年10月,中国共产党第十八届中央委员会第五次全体会议公报指出:坚持计划生育基本国策,全面实施二胎政策。至此,我国迎来了二胎新时代。随着经济水平的增加,2018年的二胎出生率达到新高。大多数家庭都选择了生育二胎,而传统的三房结构已经远远不能满足当代家庭的生活需求,四房变成了二胎或准二胎家庭的首选。

  1. 城区开发用地少,新房供应紧张
     
    根据东莞世联战略研究中心数据显示,2000年以来,东莞四大城区商住地成交不断紧缩,可开发土地日益稀少,2015-2017年三年间成交累计仅5宗商住地。导致东莞四大城区洋房供应呈下滑趋势。而2018年第一季度无地可拍,只能进行三旧改造,这无疑不是给城区新房供应雪上加霜。另外根据东莞市城市总体规划(2016-2030),城区土地开发利用强度高,截至2014年城区建设用地规模高达63.7%,同时到2030年城区建设用地规模将控制在70%以内,这也意味着未来城区商住用地供应将十分紧张,加上城区人口基数庞大,市场供不应求态势将持续加大。
     
     
  2. 三价合一政策实施,二手房购买绝非首选
    今年二月开始,东莞各大银行开始实行“三价合一”政策,对东莞二手房市场产生了巨大影响。“三价合一”实行后,购房者购房成本大幅上升,实行三个月以来,东莞二手住宅成交量与去年同期相比下降超四成。
  • ①交易过程中税费大幅增加
    “三价合一”规定贷款价和税收价要统一。也就是不可能再用高的价钱去申请贷款,用低的价钱去交税了。如一套100万的普通住宅,政策前购买税费16.11万;而新政后,税费28.94万;算下来新政后,普通住宅要多交税费12.83万元。

假设二手房屋原值100万,实际成交总价200万

指标

三价合一前

三价合一后

贷款

175万(按总价250放款)

140万(按总价200万)

首付

25万(原首付60万)

60万(按总价200万)

三大税费(首套100㎡,不满2年,非满五唯一)

16.11万(按总价150万计税)

28.94万(按总价200万)

备注:

1.契税:首套90-114㎡为1.5%

2.增值税:未满2年为5%

3.个人所得税:非满五唯一【(原价-售价-抵扣税)*20%】,其中抵扣项目包括维修基金、原契税、本次佣金及装修费

 

  • ②银行贷款利率上浮。

银行名称

2017年2月二手房首套利率

2018年2月二手房首套利率

平安银行

8.2折

上浮15%-20%

农业银行

9.2折

上浮20%

东亚银行

9.5折

-

中信银行

9.5折

暂停接单

交通银行

9.5折

上浮15%

广发银行

9.5折

上浮30%

工商银行

9.5折

上浮20%

邮储银行

9.5折

上浮15%

浦发银行

9.5折

上浮15%

招商银行

9.5折

上浮15%

光大银行

9.5折

上浮40%

建设银行

基准

上浮20%

华夏银行

基准

上浮15%

农村商业

基准

上浮25%

中国银行

基准

上浮20%

 

2017年以来,国内一直保持着信贷收紧的政策。工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行在东莞二手房业务里,首套房贷利率均需要上浮15%,二套房更需要上浮20%。此外东莞银行、中信银行、民生银行等已暂时不做二手房贷款。去年同期,东莞的大部分银行的二手房首套利率都能打折,或者保持基准利率。而今年目前,只有4成的银行做二手房贷,且首套利率均上浮20%—30%不等。

并且现阶段银行放款慢,贷款利率普遍上浮,也致使业主心态较为强硬,出现多数业主要求客户一次性付款的情况。

  • ③二手房价格持续上涨,购房成本上升较快。
     
     
    2018年5月东莞二手房均价为14561元/㎡,同比增长34.5%。东莞的34个镇区中,只有茶山二手房的均价是同比下跌,其余全部上涨,上涨率为97.06%,其中,有14个镇区同比上涨幅度超过20%的,暴涨率达41.17%。
    三、房贷三级跳,入市要趁早
    8.5折、9折、基准利率、上浮10%、上浮15%……去年9月以来,随着房地产市场调控政策的深入和推进,东莞银行房贷一步一步收紧。截至2018年4月26日,东莞绝大多数商业银行首套房贷利率普遍上浮20%及以上,对比去年4月(首套利率普遍上浮5%),贷款30年后本息和相差高达96.16万元,购房成本大幅增加。这与3月的房贷利率相比,又提升了一个级别,东莞房贷利率实现年内“三级跳”。而部分银行停止贷款,多家银行贷款额度紧张,放款时间延长,无不表明东莞房贷政策持续收紧,导致客户购房压力剧增。
    另一方面,“三价合一”政策的施行,则导致二手房交易税费大幅增加及首付比例提高,进一步增加了客户入市难度。
     
    四、城区四房稀缺,入手要趁早
    根据东莞世联战略研究中心数据显示,截至2018年4月底,东莞四大城区洋房库存量为32.76万平,共计2690套,按照近一年平均去化速度计算,去化周期仅为4.8个月,表明东莞四大城区洋房库处于严重的供不应求状态,而高端品质四房更是越来越稀缺。
    而金地风华,万科东江之星,皇马郦宫作为少有的拥有四房的楼盘,不论是户型规划还是区域位置来看,都十分优秀。
  • 金地风华
    推荐指数:
     
     
    此户型满足多人口家庭,大面宽阳台设计,大开间小进深通风采光好,整体空间更显通透开阔。而空间布局紧凑合理更具人性化。
    金地风华作为金地品牌旗下最高端的品牌线,延续了风华系列更时尚的东方美学, 更文化的舒居体验,更熟悉的风土人情的三大主张,同时在这三大主张之上,将岭南元素贯穿于景观场景中,打造精致的产品,彰显地域特色,满足东莞上层阶级人士对东方美学和豪宅生活的追求。
    作为城区少有的120㎡四房户型,其集约的户型设计,更大程度上利用了建筑空间。而金地集团对该项目的高关注、高标准、高工艺也使得金地风华成为华南地区当之无愧的房产标杆。其1栋洋房首推即售罄,目前加推2栋正在火爆开售,为城区置业最佳选择!
     
  • 东江之星
    推荐指数:
     
    客厅采用横厅设计,并在餐厅配备有阳台、飘窗,采光面宽,清风阳光常相伴;而U型厨房的设计,方正实用,两人同时烹饪也不显拥挤;主卧宽敞舒适并配备独立卫生间,能满足日常生活所需。
    万科·东江之星项目是东莞万科践行集团“轨道+物业”的战略作品,携手全球著名的RTKL国际,以前沿规划理念打造城市中轴TOD综合体。项目位于东莞R1线滨江体育馆站上盖,地铁无缝连接商业B2层,并可直通住宅B2层,纵享一出地铁即到家的高效生活体验。
    但其需要一次性付款的购买政策也使得大多数人望而却步。若资金充足,则是上上之选。
     
  • 皇马郦宫
    推荐指数:
     
     
    户型设计合理,厨房连接服务阳台,通风与采光充足,避免油烟污染起居环境;超大面宽8m阳台,连接双厅,空间更显通透明亮大气;而主卧室则配套书房、衣帽间与独立卫生间,彰显主人品质生活。
    皇马郦宫的前身峰景湾项目占地约20.2万平方米,建筑面积约36.3万平方米,项目2009年被列为东城20项重点工程项目之一。皇马郦宫地处八一路,位于旗峰山下,前望同沙水库,南邻同沙生态公园,毗邻御景湾酒店。生态优美,居住怡人。
    以大户型为主,3万/㎡的均价也使得其购房首付达到了惊人的240万左右。但其户型面积在整个东莞实属少见,对大户型感兴趣的人不妨一观。
     
* 提示:页中所涉面积,如无特殊说明,均为建筑面积;所涉及装修状况、标准以合同为准。
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张嘉威区域分析师

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