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[摘要] 东莞轨道交道网建设驶入快车道,基于轨道交通带来的轨道站场TOD综合开发,也迎来大发展。日前,《望牛墩镇合利工业园“三旧”改造单元前期研究报告》在东莞市规划局网站进行公示
东莞轨道交道网建设驶入快车道,基于轨道交通带来的轨道站场TOD综合开发,也迎来大发展。日前,《望牛墩镇合利工业园“三旧”改造单元前期研究报告》在东莞市规划局网站进行公示,根据规划,合利工业园旧改属望洪轨道枢纽站TOD综合开发范筹,是水乡新城启动项目,将依托城市交通枢纽的带动,发展成为集商业商务、文化休闲、居住配套于一体的商住综合体。
旧改属望洪轨道枢纽站TOD项目
合利工业园位于望牛墩镇南部与洪海镇交界位置,在水乡大道与望洪公路交叉口西南角。处于水乡新城核心位置,在望洪轨道枢纽站800米控制范围内。旧改范围北至水乡大道、南至站二路西延线、西至滨河东路、东至望洪路,总用地面积约12.17公顷。
改造单元现状基本为工业用地,建筑以低层工业厂房为主,建筑质量一般,总建筑面积约6.36万平方米。改造单元三旧标图建库线内绝大多数为国有土地(8.54公顷),分别属于东莞市本丰实业投资有限公司与东莞市合利家私有限公司,均属于同一法人代表。集体用地0.56公顷,属于下漕村村民委员会。
对于合利工业园的改造,规划指出,佛莞城际轨道西南联络线的规划线位在改造单元中部穿过,对用地造成了分隔,涉及到多宗工业厂房的征地拆迁工作。目前,广东珠三角城际轨道交通有限公司、东莞市政府与合利工业园业主方东莞市合利家私有限公司达成了原则共识:珠三角轨道公司对西南联络线沿线必要的用地进行征地拆迁后,其余用地由业主方进行“三旧”改造。
此次旧改,拆除重建区用地面积11.16公顷,包括合利工业园改造项目用地和珠三角轨道公司征收用地。合利工业园改造项目的改造类型为原土地使用权人自行改造,开发模式为自行开发,供地方式为协议出让,纳入2018年度“三旧”改造实施计划。同时,改造还将配建6班幼儿园、肉菜市场、人行天桥、公交首末站等公共设施。
启动站点核心区首期开发,推动水乡新城建设
目前,经水乡新城的佛莞惠、穗莞深城际线正在建设,预计2019年正式开通。穿越改造单元的西南联络线承担着重要功能,其建设应与穗莞深城际项目开通目标相匹配。但现状由于受到本改造项目征地拆迁影响,建设进度严重滞后。
分析认为,改造单元所涉及的合利工业园改造项目筹备已久,市场动力与市场环境等各方面相对成熟,具备较好的开发条件,是水乡新城启动项目。对于轨道站点周边地区、整个水乡新城乃至城际轨道的顺利实施均有着较高的推动作用与示范意义。
望牛墩政府认为,围绕TOD综合开发,推进合利工业园“三旧”改造项目,将进一步推动望牛墩城市功能的完善,提升人居环境,对于加快镇域产业转型升级,打造“水乡浪漫小镇”具有积极意义。
轨道上盖物业,打造交通枢纽商住综合体
根据《东莞水乡特色发展经济区城乡总体规划(2013-2030)》,作为综合服务中心,承担公共服务、商业商务、文化娱乐等综合服务职能;作为东莞市级产业服务中心承担旅游服务、生产服务等专业化职能,东莞水乡特色发展经济区水乡枢纽新城城市设计主要以商务、商业、酒店、公寓为主,允许外围设置适量居住。在概念上,将打造枢纽商业商务综合体,用地布局以商业、商务和居住配套为主。
根据《珠三角城际轨道站场TOD综合开发规划(望洪站)》,核心是发展综合商务、旅游服务、文化展示等综合服务功能,并具有一定的生活配套功能。《东莞市望牛墩镇总体规划修改(2016-2020)》也明确,依托轨道枢纽、水管会等动力,实施“微改造”策略,借势发展现代服务业。
研究报告指出,目前市场对商业功能的接受度偏低,因此建议形成架空轨道上盖物业,同步规划同步施工,实现整体综合开发,发展定位为城市交通枢纽商住综合体,功能业态为商住、商务和居住混合。
(信息源于网络)
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