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[摘要] 前几天,将结婚列上日程的朋友,打算买套婚房。在四周走访了一圈,发现一个问题:有的楼盘土地使用证显示的拿地日期为1993年,也不乏1994年、1997年。
前几天,将结婚列上日程的朋友,打算买套婚房。在四周走访了一圈,发现一个问题:有的楼盘土地使用证显示的拿地日期为1993年,也不乏1994年、1997年。
在了解了使用年限从开发商拿地的日期算起时,朋友感觉很不划算,“新买的房子还没住,土地使用年限就已经少了20多年!”
国家规定居住用地高使用年限70年,开发商由于建设或其他原因,消耗着土地使用的寿命。正常建设消耗时间无可厚非,但像20多年之久的消耗,买单的却是购房者。
花了买70年的钱,却没买到70年的使用权,得知这样的情况后,购房者自然心里不舒服。对此,记者电话采访了北京市京师律师事务所赵忠炎律师。
赵律师认为,如果开发商在出售房屋时没有明示,开发商应该承担缩水责任。但是因为目前相关法律规定存在空白,土地使用年限与房价之间的关系并不明晰,购房者难以通过诉讼获得赔偿。
记者:为什么会普遍发生土地使用年限缩水的现象?
赵律师:根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(国务院令第55号)第十二条规定,居住用土地使用权出让高年限为70年。该规定并没有设定土地使用低年限。通常情况下,有以下几种情况会影响土地使用年限:
一是源于政府,当开发商获得土地使用权时,使用年限就已经不足70年;
二是开发商拿地后,在办理房屋规划、施工、直至交给业主房屋时,中间需要花费大量的时间,少则几年,如果出现烂尾或项目规模较大,分多期建设等情况几十年也完全有可能,而这些时间都会计入土地使用年限;
三是二手房所在土地使用权即使是70年,经过开发、销售、房屋持有甚至多次转让等众多环节,必然会使商品房土地使用年限大大缩水。
记者:购房者如何辨别土地使用年限是否“缩水”?
赵律师:消费者在购买商品房时要特别注意自己所购商品房的土地使用年限。一看房产证上土地使用权的剩余年限,必要时持本人身份证前往国土资源部门查阅;二看开发商的土地使用权证,如未缴纳完毕土地出让金,房地产开发企业一般持有《临时国有土地使用证》而非《国有土地使用权证》。
记者:现在很多消费者购房时,并不会太注意土地使用年限的问题。请您给购房者提一些建议。
赵律师:在没有查清楚真实的土地使用年限之前,慎重交纳购买商品房的订金或签订购房合同。在签订商品房买卖合同时,要坚持将所购商品房的土地使用年限写进合同,该部分不要画×,也不要留空,否则直接要求拒签。
对于已经购买完毕的商品房,如果发现土地使用出让年限过短,开发商在房屋销售时又没有履行必要的告知义务,商品房买卖合同也没有写明土地使用年限,消费者可以向房屋所在地的人民法院进行诉讼,要求追究开发商的违约责任,赔偿相关损失。也可以向消费者协会投诉举报,个别商品房开发商对商品房土地使用年限等重要信息刻意隐瞒,欺骗消费者,涉嫌侵犯消费者知情权的行为,通过行政手段对其进行处罚。
(张政彬对本文亦有贡献)
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土地使用年限至2085年10月26日,
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